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房贷利率要下调?别做白日梦了

发布于2019-08-26 分类:楼市焦点 来源:耳朵楼市 阅读(871)

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昨天,中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告:


也就是说:不同于目前房贷利率根据央行贷款基准利率上下浮动确定,改革后,新发放的商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩:


房贷利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。


首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。


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让我来划一下重点:


一:执行时间是什么时候?


2019年10月8日是定价基准转换日。


10月8日前,已发放和已签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。



二:什么是LPR?


关于LPR,在上周的推文中,我们曾做过详细的解读(点击阅读)。


按8月20日公布的1年期LPR为4.25%;5年期以上LPR为4.85%。房贷合同期限在5年以上计算,那么首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%。



三:加点数值怎么定?


公告中提到:加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况。


采用“因城施策”的原则。在各地人民银行省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


因此,不同省份的加点下限,会根据当地的市场形势、贷款风险进行调整。


但对于个人而言,公告中提到:结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

简单来说,就是银行给予每个人的利率可能不同。而购房者则有了和银行讨价还价的机会!


四、加点数值是多少?


对于首套利率,加点需加两次:各省把控+各银行评估;


而二套则要加三次:国家指导(60)+各省把控+各银行评估。


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五:合同期限内,房贷利率还会调整吗?


目前,LPR每个月20日公布,但个人房贷利率并不是每个月都跟着LPR浮动。


改革后,贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率,最短可“一年一调整”,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。


但央行的基准利率调整,将与你的房贷毫无关联。


不过,合同期限内的加点数值是固定不变。这一点与现行的房贷一致,即签订合同时确定的利率折扣或利率上浮的水平,是不能调整的。


假设,首套房,在10月10日签订房贷合同,加点20基点,并选择定价基准“一年一调整”。那么,在合同期内,每一年10月将调整一次房贷利率。而这个利率就是每年9月20日公布的LPR+20基点。


如果你的预期是LPR会下降,那就不妨赌一把!



六:1年期以内、1年至5年期的房贷利率基准如何确定?


目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。



七、公积金贷款受影响吗?


10月8日起执行的新政,只针对商业贷款,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


也就是说,如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款,那还是沿用现在的模式。


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对于购房者而言,买房签贷款合同,到底应该选在10月8日前还是后呢?


10月8日前:


根据杭州现有的房贷利率政策,首套二套都是有相应上浮:


按照近期杭州大部分银行的首套房利率上浮8%,二套房上浮15%来计算:10月8日前签订的购房合同,首套房贷利率约5.24%;二套房贷利率约5.64%。 


10月8日后:


假设LPR不调整,新发放的首套房住房按揭贷款利率,不得低于4.85%。按基准利率4.9%来看,相当于打9.9折。二套房均不得低于5.45%,相当于基准利率上浮11%左右。


所以改革后,首套房贷就下降了?No,这是全国统一的最低要求!


根据“因城施策”的原则,各地还将根据自身市场形势变化确定加点下限,此外银行也将对个人的信贷风险进行评估。


也就是说:对于杭州的首套购房者而言,如果加点少于40基点,那么10月8日后利率更有利。但对于二套而言,如果加点高于20基点,那么新政后的房贷则会增加一些了。


不过,LPR是每个月都会浮动的。目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大,那么相应的住房贷款利率也会随着下调。


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此前,在国新办吹风会上,央行副行长刘国强明确表示,“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”


下午,央行有关负责人在答记者问中表示:“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响”。


所以,新政后,房贷到底是涨是跌,我们并不能简单地下结论。


不过有一点可以肯定:以后房贷只会高不会低,“打折”“下浮”等利率优惠,将一去不复返了。


以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为乐清房产在线独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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