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温州竟是中国“房票”的鼻祖?

发布于2022-06-27 分类:楼市焦点

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◎来源丨地产杭州客,本文转载已获原作者授权

原标题《中国“房票”的鼻祖!》

既可以逆转供需提振市场,还可以把天量拆迁户资源牢牢地锁定在本地市场,作为救市神器,“房票”会风靡大江南北吗


大概率会。


毕竟,连南京、武汉这样的强二线城市都深陷楼市困局,更不用说,那些能级更弱的二线以无数正在走向“鹤岗化”的三四五线城市了。


想起了11年前温州房价调查后写的一篇手记。


当时,杭州客在试图探寻温州高房价基因之时,找到了一把隐秘之钥——平方票。


重读这篇11年前的旧文,你会猛然发现,温州,不但是中国房票(跟现在的房票略有差异)的鼻祖,还是中国地产“证券化”的鼻祖



解码温州高房价基因

(本文2011年5月1日发布于住在杭州网)

七天温州之行,每天一个地方,记者从温州东南的龙港、鳌江开始,到北边的乐清、柳市,足迹遍及温州五强镇,以及乐清、瑞安和温州市区。
若非亲身调查,亲眼所见,温州房价之高,绝非记者所能想象。
采访中,一位温州本地朋友漫不经心地说了一句:温州房价应该排在全国第一位。对于这一点,很多温州本地人都心知肚明,只是不愿意对外宣扬。
对此,记者深信不疑。即便温州市区的房价未必赶得上北京一环和上海黄浦江畔的超级豪宅,但是,温州下面各县(市)城乃至城镇的房价之高,绝对可以笑傲全中国。
试问,全国有哪个县城的房价能如瑞安般,普遍售价超3万?全国又有哪个城镇的房价,能比肩塘下的2.5万/平方米?
对于温州高房价的成因,普遍的解读有三点:其一,温州人有钱,民资极丰;其二,温州人多地少,七山二水一分田;其三,温州人喜欢炒房,善于炒房。
以上三点,大致勾勒出了温州高房价成因的轮廓
然而,对于一些更根本的问题,却没有作答。比如,全国民富之地不少,为何惟独温州房价如此之高?比如,温州人为什么喜欢炒房?全国炒房者众,为何惟独温州人声震全国,冠盖其上?
换句话说,温州的高房价有没有可能在其它地方复制?是否存在温州高房价的独有“基因”?
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温州市房价图(2011年)

有一把解开以上所有问题的钥匙——返回地指标,在温州又叫“平方票”

在杭州人因为产权分割问题,而将合法的村集体留用地项目视为畏途时,温州人早已将“返回地指标”炒得起飞。

何谓返回地指标

其全称是安置留地住宅项目建房指标,是政府在征用村集体土地时,按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地,在性质上跟杭州的“村集体留用地”相同。

所不同的是,杭州的“村集体留用地”开发操作模式统一且相对规范,土地的使用权方村集体以土地使用权出资,然后引入社会资金也就是开发商,共同合作开发成楼盘,然后以租代售或持有经营,获取回报。

而在温州,“返回地”返还给村里的时候,是村里根据户口人头等实际情况进行分配,对象是村集体及村民。

也就是说,土地在初始阶段,就已经分配给了村民。然后村民自行组织起来,找开发商代建,最终以建安成本加代建商的适当利润,来购买相应指标面积的房子。

因为土地是村民的,没有土地出让金,所以,指标房的价格非常低,与商品房的价格有天壤之别。

然而,在温州,绝大多数“返回地”,在尚未规划及审批,甚至还只是一片空地的情况下,村民们就拿着一个个由村集体盖章的“土地分配计划使用证”也就是建房指标,进入市场交易。

因为与商品房之间巨大的差价,以及未来房地产市场的不确定性,包括返回地指标最终“变现”为房屋在时间和质量上的不确定性,都给了返回地指标巨大的价格弹性

此外,返回地作为村民失地后的保障性用地,在现有的政策法规中,不允许买卖。也就是说,返回地指标的买卖是不合法的,不受法律保障。理论上说,购买者从村民手上购得返回地指标,等到房屋最终建成时,房屋的产权依然会在原村民手上,购买者并不能取得产权。

在杭州,村集体留用地项目基本上是长租代售,产权仍在村集体手上,但毕竟“交易”的是实物。

但是,在温州,因为房子并没有建,甚至什么时候建都不知道,所以,返回地指标买卖交易的其实仅仅是一种“资格”,也就是以成本价购买相应面积返回地项目的资格。

然而,就是这样一种没有房屋实物且不受法律保障的返回地指标,对其的炒作,风靡整个温州东部沿海的乐清、瑞安、平阳和苍南,尤以瑞安和乐清两个温州最富裕的县级市为甚。

2009年下半年,轰动全国的“温州瑞安全民数百亿资金爆炒地基,房价直逼北京上海”,说的就是炒作返回地指标

而即便在去年和今年宏观调控最严厉的时候,乐清的返回地指标(在乐清叫“平方票”)炒作依然热度爆棚,全民参与,以至出现一张平方票(一纸承诺)一天疯涨7万的“盛况”。

仔细思考就会发现,返回地指标的疯炒,除了在温州,在中国的任何一个地方都不可能出现。

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温州瑞安

我们不妨分析一下返回地指标疯炒的背后,所需要具备的一些条件,和一些文化背景。

第一,最先决的条件,必须参与者信用度极高。

因为返回地指标仅仅是村委会盖章的“一张纸”,存在着政策和法律风险,而返回地指标在频繁转手的过程中,也存在着极大的违约风险,如果不是参与各方相互信用度极高,“游戏”根本就不可能持续下去。

放眼全国,温州人的民间信用堪称最高。温州人被称为中国的犹太人,诚信度极高,数百万的资金往来,往往一纸借条甚至一个口头承诺,就可搞定,根本不用担心违约。

第二,除了信用度好,炒作还需要巨额的资金作为基础。

当然,温州是中国民营经济的翘楚,民资极丰,这个很容易理解。

事实上,在温州非常普遍的一个情况是,很多私人老板以手上的企业作为融资平台,向银行贷款,然后用贷来的款炒房,炒返回地指标。

第三,温州的民间金融极为发达,温州的地下钱庄和高利贷行业,冠盖全国,几乎全民参与。

而高利贷和地下钱庄在中国存在着法律障碍,只有温州这种民间信用度极高的地方,才可能大规模发展。

民间金融发达,意味着融资非常便利,这是返回地指标疯炒的另一个资金基础。

从另一方面来说,民间金融的发达,使得金融创新不断涌现。

在温州,返回地不像杭州那样直接盖成房子,而是变成一张张流动性非常好的可交易的“纸”,实质上已经是被证券化了。

第四,返回地指标的炒作,如果换在中国其它地方,根本不可能发生。

以杭州为例,杭州的村集体留用地从一开始的时候就比较规范,现在更是需要经过招拍挂公开出让,根本不可能出现土地返回给村里,然后被村委会分割分配到每个具体村民手上的情况。

第五,作为中国民营经济的重镇,国内两大经济模式之一“温州模式”(与“苏南模式”并称)的发祥地,温州历来是改革开放的先行者,是探路者,因此,温州的很多做法,更容易被媒体和上层宽容。

很难想象,如果在上海、杭州这样的城市,返回地指标疯炒这样的事情,能够经受住媒体的“监督”。

第六,温州是典型的“小政府、大社会”,具有更多的自由资本主义特征,民间和资本的话语权极大,政府管制少,对包括炒作这样的商业行为非常宽容,甚至变相鼓励。

第七,炒作风的盛行,往往需要普遍的冒险精神。

温州因为本身自然条件恶劣,大多数温州人在外闯荡的过程中,都培养出了特别的冒险精神,“宁可睡地板,也要做老板”。除了具备“愿赌服输”的高度信用,温州人的“好赌”也被激发出来。

如果再深入分析,为何在温州而不是在中国的其它地方,形成如此之高的民间信用?为何温州人更喜欢炒作?为何在温州会形成“小政府、大社会”这样在中国非常独特的经济和政治结构?

温州地处沿海,七山二水一分田,而且每年台风肆虐,生存环境恶劣。一方面,在恶劣的自然条件下,人只有团结起来,形成合力,才能更好地抵抗自然所造成的压力,从而生存下去;另一方面,自然条件恶劣,会迫使人纷纷外出谋生。

犹太人在20世纪40年代末建国之前,两千年没有自己的国家,犹太人的团结、聪明和将生意做到全世界,本身即来源于犹太人生存环境的恶劣。温州人之被称为中国的犹太人,正是因为以上类似的特征。

团结,加上发达的商业文明,形成了温州人极好的民间信用。

此外,温州偏居浙江东南,一直以来,交通极为不便,自然条件又恶劣,少油水可刮,得以长期处于中央和省一级政府的视野之外,在计划经济盛行的时代,也能保持着较好的商业文明。

商业文明的发达,一个个高度团结的村一级集体组织,再加上上层管制较少,温州的“小政府、大社会”乃得以形成,温州更像一个民间自治结构。在温州,村集体选举之高度民主化,就是其中的一个缩影。

至于温州人更喜欢炒作,本质上是商业文明高度发达而又遭遇现实困境的结果。

在08年金融危机后,温州大量的实体企业赚不到钱,甚至亏本,很多温州老板用企业去融资贷款,然后大规模炒房,用炒房的暴利,去补贴企业的亏损。此外,在中国,国企垄断了大量的行业,民营企业的发展严重受限,发展到一定程度,往往就面临着瓶颈。

在温州民企经历了早期的原始积累,手上普遍持有大量的现金,而又难以继续扩大再生产的时候,风靡全国的的温州“游资”炒作风的出现,也就不足为奇了。

温州人炒遍全国,本地更不会例外。

因此,从某种意义上来说,读懂了温州的“返回地指标”,也就基本上读懂了温州高房价的基因。

此外,富裕起来的温州人,因为人文教育相对没有跟上,由此导致的严重攀比风气,互竞豪奢,也是高房价的成因。

还有,温州是典型的地瓜经济,温州的民企和老板遍及世界,但根都在温州。

温州人的乡土观念非常重,绝大多数在外地做生意的温州人都会回本地买房置业,从而极大的推高了需求。再遇上供应严重短缺,房价焉能不飙升?

以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为房产在线独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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