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浅析2018年乐清房产!新盘成交、地拍走势、拆迁进度、政策变动……

发布于2019-01-12 分类:乐清楼市 阅读(2418)

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小编整理了2018年乐清房产数据,包含2018年乐清成交、地拍情况、政策情况等等

2018年的乐清始于多地多区拆迁的热潮中,止于12月多盘开盘热销中。

期间历经新房月成交量即将破万、多个楼盘开盘即售罄、土拍地价首次破万的狂潮,多个房产大鳄进入乐清市场。

继而下半年开盘寥寥、成交量逐步走低、地拍市场萎靡,最后在年末市场最后一个月转头迎上,打了个漂亮的翻身仗。

回顾2018年的乐清市场,或许我们能够从中解密其中变化之下的逻辑,让我们在2019年能够更加正确认识脚下这片土地。

新盘情况

上半年全装修+商业成交活跃,下半年毛坯+商业成交活跃。

2018年成交量从六七月份骤变,上半年整体是平稳上走,下半年曲折下跌,继而年尾上走。

2018年乐清房产数据

2018年乐清开盘楼盘房源量集中放量最多的是5月份和12月份。

2018年乐清开盘楼盘的供应段集中在130m²—150m²,约占总开盘量的6成左右。100m²以下和180m²以上 供应量比较少。

2018年乐清成交住宅面积段排名第一的是130m²—160m²,约占总成交量5成左右,其次是160m²—180m²,110m²—130m²。

以下是两个阶段乐清市区内入市开盘的楼盘。

2018年乐清房产数据

虽然下半年开盘楼盘较多,但是多数扎堆在12月份开盘(如金色家园、御宸府、中能、中梁悦府(楼盘详情户型图相册地图0577-62582276)等)。

下面是去年每月前三成交量楼盘的成交情况。

从成交情况来看,可以看出2018年新盘有以下几个信号:

爆款型楼盘

2018年产生几个开盘在一个星期内去化率相当不错的楼盘,如中梁御府(楼盘详情户型图相册地图0577-62565555)、置信原墅(楼盘详情户型图相册地图0577-62219999)、江南里、蝴蝶广场(楼盘详情户型图相册地图0577-61578088)等。

从中反应出来两点,毛坯的房源仍是大众的刚需所求,商业类投资也是当下人群的心头爱

全装修入市

2018年比较重要的一个信号就是全装修入市,虽然前几年也有精装修楼盘,但是2018年入市的全装修量是目前最多

本年全装修开盘项目:绿城锦玉园(楼盘详情户型图相册地图)、富力中央公园(楼盘详情户型图相册地图0577-62582276)、中能环球外滩(楼盘详情户型图相册地图0577-62582276)、德信旭辉·御宸府(楼盘详情户型图相册地图)、中梁悦府。

从数据来看,上半年全装精装项目成交量比下半年成交量相对要多。

锦玉园(乐清首个精装修楼盘)在2017年下半年首次开盘,在2018年进入平稳期的销售相当不错,多次蝉联乐清月成交前三名次。

富力中央公园在去年整体来说去化量也相对不错。

中能环球外滩、德信旭辉·御宸府和中梁悦府基本都在12月份开盘,成交情况,我们可以继续关注。

乐清土拍

2018年的土拍市场走的颇为跌宕起伏,无论是从全局看国家,还是乐清地区。

2018年温州市成交均价以5676元/m²远高于除杭州外的其他市,但是溢价率却低于全省平均水平。

温州全市全年成交住宅土地96宗,成交均价为5145元/m²,乐清成交住宅地块共计12宗,成交均价为5373元/m²,略高于温州平均水平

先来看张去年市区内商住类地块的成交情况。

年中,多个地块成交,置信江南里地块,东潮府(楼盘详情户型图相册地图)地块等,以至于之后过万楼面价的地块,彻底引爆了整个乐清市场,将整体乐清的地价拉高了不少

其次市场比较热门的应该是虹桥区域,2018年虽然只提供了一个住宅地块,但是仍有多个房企竞拍,最终以33%的溢价率被华都拿下。

而后无论是温州还是乐清,由于受到政策和市场的影响,土拍风向骤变,房企融资困难,喊着活下去的龙头企业万科更是让各个房企拿地态度越发谨慎。

但是在该情况下,反而使得各个房企能够集中火力拿到低溢价率的意向地块

12月份中能以低溢价率竞得乐清市区内一块超大住宅性质地块。

乐清拆迁

就乐清市区而言,2018年的拆迁就涉及东山南、南草垟、石马等地区,共计约4000户进行了拆迁。

乐成街道约有106户的区块签约、腾空和房屋拆除。

城东街道约821户的区块签约、腾空和房屋拆除。

城南街道共计约3013户的区块签约、腾空和房屋拆除以及2017年已签约未拆除991户的拆除。

受到拆迁的影响,乐清部分的二手房租金也出现10%-20%的上涨,二手房的价格也受到了影响。

虽然拆迁户较多,但是从2018年成交数据来看,并没有太多的拆迁户涌入新房市场造成市场创新高的场面,大部分还是有选择安置房的指标。而各区域的安置房也在火热建设中。

目前整个南草垟主要规划了3个区域准备做安置房用地(红圈划分,仅供参考)

行业政策

2018年7月,全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%。8月末,温州有银行开始下调利率。

6月1日起,温州住房公积金贷款额度下调,其中乐清调整后家庭夫妻双人建缴最高70万、最低25万,单人最高50万、最低20万。

7月1日起,温州市2018年度住房公积月缴存额有变化:缴存比例调整、缴存基数调整、特殊单位和职工缴存比例调整、个人自愿缴存调整。

2019年1月1日起,新个税法正式实施,其中包含了住房贷款利息专项附加扣除,以及住房租金专项附加扣除制度

小结:

1.去年住宅去化率尚可,未来新盘供应量仍可观

2018年乐清住宅类房源供应量近7000余套,成交量去化率近九成左右

而按照目前的情况,当下的新房市场,光金色家园+御宸府+金悦府+富力中央公园+中能环球外滩+东潮府+都会玖著(楼盘详情户型图相册地图0577-62582276)几个大盘未售楼盘存量将达到5000余套。

尚不提中能拿下的超大地块,虹桥柳市等区域的住宅存量情况,以及2019年是否会挂出来其他住宅地块。

2.全装精装类住宅去化略显颓势,毛坯需求旺盛,现下产品结构多样化

去年刚需楼盘出现多个刚需“红盘”,例如中梁御府,以133套成交量成为当月销售冠军。12月份金色家园一期仅开2栋,但是去化率也十分客观。

上半年精装修类产品销售不错,但是下半年全装精装类住宅去化却有些乏力

虽然受到相关政策影响,目前全装修类产品对比前些年,在市场上的数量增多了不少。

但是在类竞品较多的情况下,反而诞生了不用风格的产品,无论是从园林规划方式亦或是对室内装修的规划,拉大自身和周边楼盘的区别。

对于购房用户来说,目前毛坯类,全装修类,精装修类和大型商业类仍有比较大的选择空间。

3.去年土拍拿地楼面价略有上涨,当下住宅类供地较少

从区片来说,滨海新区的地块相对来说比较紧张,滨海新区城南街道目前能提供住宅用地的可能性很小。

滨海新区城东街道除却中能拿下的超大地块外,富力中央公园东侧有一长条地块、中能新地对面也有一块地块目前暂无相关规划。

老城区相对来说也比较难提供相应的住宅用地。

泛中心公园附近,多是在建的楼盘,目前南草垟和石马附近由于去年的拆迁政策,目前规划了几个安置房地块,后期是否能提供住宅用地尚未可知。

当下而言,乐清市区内没有新地挂牌,近期也只有中能拿下新地。2019年上半年可能能见面的新楼盘相对不会很多了。

4.各个板块竞争和压力不同

乐清市区大家比较关注基本都是滨海新区、老城区、中心片这几个板块。

老城区提供的楼盘不多,住宅氛围比较成熟,去年的新盘有中梁悦府、上梁书香府邸,不过因为周边规划比较完善,楼盘面积都相对比较小。

滨海新区依着旭阳路分成了两块,滨海新区城南街道板块从目前来看住宅的供应量相对紧张,锦玉园在去年去化相对较快,目前剩下的房源只剩几套,剩下的只能看東潮府,目前也还没有开盘。

滨海新区城东街道板块虽然只有富力中央公园和中能环球外滩两个楼盘,但是目前两个楼盘供应量相对来说还比较充足,并且在定位上也有所不一样,明年估计中能的新地(毛坯)也会跟大家见面,对于想购置这个区域的用户来说,选择性将会变得更多。

中心片去年开盘的楼盘比较多,滨江金色家园、时代金悦府、德信旭辉·御宸府、置信原墅等,提供的房源目前来看也比较多。

总体而言,各个板块受着学区、价位、个人喜好等因素影响下,面临着不同的压力。

有的板块供应量不足的楼盘在市场上十分吃香,有些板块却是供应量过剩,面对残酷的竞争,多数楼盘会重新做出策略改变和楼盘定位,以提高自身楼盘的竞争力。


5.主动权回到买方市场,购房用户选择性将变多

从目前市场上来看,楼盘在下半年平稳期的销售量却相对低迷,在12月多个楼盘开盘之下,整体楼市的成交量在开盘时表现相对不错。

虽然在春节前后应该会迎来一个小高潮,但目前主动权已经回归到购房用户手里,并且还有着相对不错的优惠政策,对于想购房的用户来说,这还是个不错的时机。

此外,今年除了多个安置房即将动工,也有多个安置房建设完工,对于新盘市场来说,也是一个比较大的冲击。

最后


2018年的乐清市场可是说是先扬后抑,成交量和地拍由热转冷。在政策上面,上半年缩紧,下半年放松,但是市场反应一般。

而无论是房企低价拿地,还是楼盘在定价更贴近购房用户心里价位的时候,目前的市场已经潜移默化转交给了买方市场。

房企能够减少购地成本,购房用户也可以更加理性地面对这个市场。2019年的乐清市场不大可能出现大的波动,但是小调整却是存在的。

现下逐步房屋推进全装修,新个税法实施等,还是未来房产税的实施。

乐清,乃至整个大环境,都被充满着机遇的时代裹挟着急速前进。我们唯一确定的应该是未来的不确定性,我们唯一能做的就是做好资金的分配方式。

所以,你好,2019年,你好,乐清房产在线。

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